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Der Kauf  oder Verkauf einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten allein von der finanziellen Bedeutung alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich Darlehen aufgenommen werden. Auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz häufig der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens.

Damit Sie als Käufer oder Verkäufer bei einen solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars durch den Gesetzgeber zwingend vorgesehen. So muss beispielsweise verhindert werden, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne aber die Immobilie zu erhalten. Auf der anderen Seite darf der Verkäufer seine Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Ihr Notar wird mit Ihnen Ihre Zielvorstellungen besprechen, Sie über die Regelungsmöglichkeiten informieren und darauf aufbauend eine sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages erstellen.

Immobilienkaufverträge betreffen den Erwerb eines Bauplatzes, eines Ein- oder Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung. Die Besonderheiten eines Objekts wirken sich auf die Gestaltung eines Vertrages aus. Dies gilt insbesondere für einen sogenannten Bauträgervertrag, mit dem der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude mit einem – Haus oder Wohnung- erwirbt, das erste noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist der Verkäufer.

Die Finanzierung sollte möglichste vor der Beurkundung feststehen. Wird ein Bankdarlehen in Anspruch genommen, sollten Sie als Käufer mit ihrer Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Ihr Notar wird dann die Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon im Einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrechte (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden.

Abwicklung eines Kaufvertrages

Fälligkeit des Kaufpreises
Als Käufer wollen Sie den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn sicher ist, dass Sie Ihrerseits die versprochene Leistung, nämlich das unbelastete Eigentum an dem Grundstück, erhalten werden. Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.


Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Regel davon abhängig gemacht

  •  dass alle erforderlichen Genehmigungen (je nach Einzelfall z.B. Verwalterzustimmung, Zustimmung der Sanierungsbehörde usw.) vorliegen,
  • dass die sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist- dadurch wird das Grundbuch „ gesperrt“ , das Grundbuch wird für den Käufer „reserviert“-,
  •  dass etwaige weitere Zahlungsvoraussetzungen erfüllt, z.B. Löschung von Belastungen seitens des Verkäufers (Grundschuld und Hypotheken usw.),
  • dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt- unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen steht den Gemeinden bei Grundstückskaufverträgen ein Vorkaufsrecht zu.

Der Notar veranlasst  alles Erforderliche, damit die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden. Ist der Grundbesitz noch mit Grundpfandrechten belastet und finanziert der Käufer den Kaufpreis, so ist eine Abwicklung des Kaufvertrages zur Vermeidung hoher Risiken nur über einen Treuhänder möglich. Dies ist in der Regel der Notar.

Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten
Damit ist der Zeitpunkt gemeint, zu dem das Grundstück wirtschaftlich auf den Käufer übergeht. Der Käufer darf von diesem Zeitpunkt an das Grundstück in Besitz nehmen, alle Erträge des Grundstücks - also z.B. Mieteinnahmen - stehen ihm zu, er muss aber auch alle Kosten- also z.B. die Grundsteuern, Müll- Abwassergebühren- tragen.
In der Regel ist in dem Kaufvertrag bestimmt, dass der wirtschaftliche Übergang mit der Kaufpreiszahlung stattfindet. Will der Käufer den Grundbesitz schon vorher übernehmen, etwa weil er schon mit den Renovierungsarbeiten beginnen will, wird der Notar Ihnen Regelungen vorschlagen, die auch den Verkäufer absichern.

Übergang des Eigentums
Wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, wird der Notar die Eigentumsumschreibung veranlassen. Hinweis:
Die obigen enthaltenen Ausgaben und Beispiele, sind sorgfältig zusammengestellt. Sie geben jedoch lediglich einen allgemeinen Überblick  und ersetzen auf keinen Fall rechtliche Beratung im Einzelfall

Quelle www.bnotk.de

Walter Schott
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Familienrecht
Amtssitz in Lampertheim in der Nähe von Mannheim

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